事实上,海南的房地产开发周期,正好和海南这些年获得的政策时间相吻合。拿到这些重大利好的海南,事后发展结果如何,大家有目共睹。

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  定安距海口市区一个小时车程,4月涨幅接近20%。

2017年以来,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,海南楼市基本稳定,海南房价整体上稳中有小幅度的下降。五限时代,特别是限购状态下的海南楼市,去库存是其主旋律,加大房产调控力度是其发展走向。

  “现在确实有人这样做,先签协议,然后开放商帮你代缴社保,两年到期后再回购。可是两年后谁知道房价和政策又怎么变呢?我们老老实实做生意的,很怕顾客到时候上面来闹的。再说这么大的风险,万一到时候涨价开放商又不卖了呢?不怕风险你就这样操作啰。”

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  而工人说的“对面的二期工程”,与已经全部卖空的一期就隔着一条马路。场地已经平整好,有一栋楼建到了五六层的样子。不过当时正是停工的状态,除了一个塔吊,看不到其他的施工设施,也没有看到工棚。

1.优先考虑有资格的“特区”

海南目前的限购情况请看下图:

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为什么海南会出现全省限购?因为海南的特殊性——全岛环境资源优良,好环境是吸引了众多慕名而来的购房者。海南房地产整体过热,急需降温。

海南买房买哪儿好?海南三亚、琼海和海口是海南房地产的巨头,房价大涨后出台了区域性限购政策,随着岛外居民对海南认识的加深,随着海南房地产基础设施配套的不断更新完善,随着海南经济、政治、文化等大步发展,不排除海南还未限购的市县在未来出台相应的购房限制措施,从保值、增值角度来看,海南东部沿海的陵水、万宁和文昌是海南买房的首选,但若顾及台风、降雨等气候影响那就考虑海南西部城市。其实,有了海南四通八达、互联互通的铁路、公路、航线建设,海南买房买哪里都挺方便的。

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  4月22日之前,海南只有海口、三亚、琼海等地实施限购。也许是预感到了4月22日的重大利好,在这个日子之前,有大笔资金杀入海南,分散到了周边几个四五线县城。

海南的“五限时代”:

限购:非岛内户籍全省限购一套房产,其中有7个市县需要买社保;

限贷:海南11家银行利率出现上涨,购买第三套房产不能贷款;

限价:海南整体房价出现下降,但大部分市县房价还在稳中有涨,价格起伏是市场决定了,海南还未对房地产限价;

限售:虽然海南继续“两个暂停”调控政策(即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批),但是海南对于已有库存不限售;

限商:2017年海南综合招商活动上,有关人员表示海南限购并不是想要抑制海南房地产的发展,而是希望海南房地产健康发展,欢迎房产企业投资建设海南房地产,房地产业限商在海南不存在。

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综上所述,海南目前并没有真正进入“五限时代”,但是五限的连带作用,限购和限贷就迫使海南房地产出现“五限”的局面:虽不限价,但限购足以让海南房价大涨不起来;虽不限售,但“两个暂停”调控早已把销售量控制在一定范围内;虽不限商,但还是会有许多房企对海南房地产望而却步,不敢放开手投资建设。

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“房子是用来住的,不是用来炒的。”是今年房地产界的流行语,如今买海南房变难了,对于还能在海南买房的那些人,我为大家提出海南买房的三大建议:

 

2.优先考虑新房,尤其重点城区新房

A.新房的规划设计更为合理,未来升值空间相比二手房会更大。

B.首套新房的首付一般是30%,其余70%可以贷款,而二手房的首付比例要依据银行的评估价格,考虑到房屋的折旧等因素,一般多说只能贷50%左右。

C.新房涉及的交易费用较二手房涉及的交易费用少些。

D.从产权年限来看,二手房的产权年限较新房更小些,需要考虑折旧,如果没有学区等特殊价值,那么升值空间有限。

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  不管它的“一线江景”有多魔幻,抢到就是赚到。限售五年?没关系的,五年之后再涨一波。

五限,即限购、限贷、限价、限售、限商。全国已经有超过20个城市“限售”,正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为本轮从3月份开始的全国多城市调控新特点,有力地大大降低房地产业的投机行为。

  刚到海口的时候,我在链家上搜到了海口龙华区观澜湖附近的一个在售楼盘。打电话过去询问价格、在售的房型以及买房的条件。最后那位中介让我留下微信号,声称事后加我微信,给我发楼盘的详细资料。但直到现在,我也没能等来他的微信好友申请。

3.优先考虑临近公交站点的房产

海南目前还没有地铁,坐公交车是主要出行方式。此外,临近公交站点的房产也更具有升值空间,而且更易出租,保值能力也更强。

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房地产“五限时代”来临,海南买房买哪里好?需三思而后行,找专业的人做专业的事,海南茅庐房产网为您提供专业的购房指导与全面服务,欢迎您与我们联系!更多海南买房信息,请留言或登录茅庐房产网官网咨询!

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  其实,整个县城基本以自建房和单位公房为主。沿着公路主干道一路朝江边步行20多分钟,直到路边的店铺和行人越来越少,才终于发现了两栋露出屋顶的新建高层住宅。

  第二次:2010年1月,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准,计划将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。

  五月是海南的旅游淡季,经历了三月的高潮和四月的痛击,五月的“百万人才进海南”并没有产生和天津一样一天落户30万人的壮举。这更是让本就没什么游客的海南,多了一份落寞。

  这是一座新房与二手房市场明显分化的城市。诡异的是,站在被新建高层住宅包围着的海口街头,你却很难找到一家地产中介。住宅楼周边的业态,不是装修建材类个体户,就是副食餐饮等小店。

  (海南阅房网房价动态)

  按照海南五月份刚刚公布的人才引进政策,以本科和硕士生每人每月补贴2000元,连续补贴3年为例,若真的引进10万人才,海南政府需要拿出至少72亿元来发放补贴。而根据海南省政府今年1月份公布的数据,2017年全年全省全口径一般公共预算收入为1222.24亿元,而地方一般公共预算收入仅为674.08亿元。

  (全国4月份四线城市房价前十名;来源:中国房价行情平台、券商中国)

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  据在场的工人称,这个“江岸小镇”去年刚开盘的时候是七千左右,今年就涨到了九千多。听到这里,我一点也不怀疑中国房价行情网的数据了。

  那么,4月22日之后呢?

  这位地产中介的老板告诉我,整个海口市中心很难找到在卖的新房,早就卖完了,也没有新楼盘在开发,因为没位置开发了。如果想买可去靠近海边的地方看看,那边有几个大的盘可能还有房。这正好与我前一天在海口考察的情况吻合。

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  引进人才百万,好听但养不起

  “我听说有可以和开放商签订以租代售的协议?”我随口提了一句。

  第一波:20世纪90年代初期

  (海南阅房网楼盘动态信息)

  频繁加码限购限售的海南,为何还能有七座四线城市在4月份房价上涨10%-30%?

  第一次:1988年4月,海南省和海南经济特区同时成立,海南经济特区成为全国最大的经济特区、并且是唯一的省级经济特区。

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  所以,前面那位中介告诉我,海南现有的二手房市场,要么是90年代的老破小,居住环境极差;要么就是2010年之后建的房子,但那时候入场的外地人,在经历最近两年的一波上涨后,只要是想离场的外地资金都撤得差不多了。而2015年后建的房子,买家要么被锁死,要么连手续都没办完,怎么卖?

  第三次:2018年4月,中央决定在海南全岛建设自贸区,并建立海南自贸港,自此海南将成为我国最大的自贸试验区。

  后来,在AI财经社的文章中,也确实提到了这样的操作:

  当我问及现在买房除了落户有没有其他途径,对方的回答很明确,“先去办落户吧,办完再来”。随后便不再多言。

  在定安县城中心唯一一个正在建造的住宅小区“江岸小镇”,我得到了这样的答案。

  “这么快?都被谁买了,本地人吗??”

  海南的几次重大利好:

  随后,当我提到海南五月份的“百万人才进海南”的计划时,那位中介摇了摇头。

  “本地人哪买得起,都被大陆人买走了。你要是想买,等着对面的二期吧。”

  我们此次考察的定安县,4月份房屋均价9988元/平。而根据海南当地房地产网站公布的小区房价动态,“江岸小镇”的一线江景房,均价的确已经到了10000元/平。

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  4月22日的政策又规定:非海南户籍家庭在海口、三亚、琼海买房,需提供五年社保,在其他地区买房的非本省户籍家庭,也需要提供两年社保。

  落寞的中介和售楼处

  兴奋地找到了小区的入口,终于看到了那栋新建住宅的全貌。矗立在低矮的自建房中间的这栋高层,显得异常突兀。

  而且,这个伫立在自建房中间,没有大门,没有售楼部,也没看到小区标识的江岸小镇,居然只剩下拐角两间商铺尚未出售。

  这种操作需要购买者交付全款,并在海南挂靠公司缴纳满两年社保。两年到期再与房产商签购房合同,正式备案。但前提是,协议价格是房地产商依据两年之后的房价走势而定,如果期间政策变动,房价产生浮动,甚至交易被强制中断,所有可能发生的风险都需要买房者自行承担。

  这样的画风未免太诡异。

  本以为已经彻底锁死的海南楼市,却在5月新出的一则数据统计上,炸开了锅。

  “最近生意怎么样?”

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