起死回生的新思潮
  不过可说幸运的是当时关于城市发展的新思路已经悄悄展开,并且进入了立法阶段。1968年的“市镇和郊野法”在体制上确立了公众参与施政的权利。在公众权利高涨的情形下,有不少新的交通政策和计划,使公众出行更为方便。同时也改善了不少地区的交通状况。1972年的“本地政府法”重新画了行政区,通过对所属计划的取舍,把流出了城市的财政资源取了回来。1977年的白皮书强调了在工业、住房、商业上私人财团参与的重要性。1978年的“城市核心地区法”赋予了一些地方管理机构重新发展的权利。在这条法例之下,权到财到,设立了“市区计划”(TheUr-banProgramme)。“市区计划”最终成为了每年为10000个城市计划买单的大户。通过这些举措引起了更多人对市区重建的关注。

伦敦道克兰商务新城是公私合作的典型开发模式,虽然开发过程中私人开发商短暂出现资金问题,但这并不妨碍其成为目前世界上最为成功的产业新城项目之一。今天,我们先来介绍一下它的概况。

威尼斯人线上娱乐 1威尼斯人线上娱乐,  早在罗马人的时代,伦敦泰晤士河边上就有很多从远方到来的船只,可以说是英国最早的重要港口。罗马人的离开没有让泰晤士河上的船不再来。英国这个国家的崛起,反而使之成为了更为重要的进出口港。这里见证了大英帝国作为世界上最强的工业国家和航运国家的光辉。工业革命之后,英国的工业产品就是从这些泰晤士河边的码头远销全球的。全球各地的货品也是从这儿上岸,来争市场。从航运业衍生出来的服务业、二级工业,把河边变成了闹市。上一个世纪60年代初伦敦的船坞区还在急急忙忙地加建船位和仓库,但是时移世易,到了60年代末这儿就变得一片萧条。

新城开发的驱动因素

伦敦道克兰地区(Dockland)位于泰晤士河下游东面,曾经是世界上最繁忙的港口之一,20世纪中后期,制造业开始由英美等国向爱尔兰、以色列和东亚转移,船舶大型化和集装箱化等物流革命兴起,加之英国工业体系本身的衰退,整个国家陷入了痛苦的衰退期,首都伦敦首当其冲。

20世纪70年代末,以伦敦为首的英国大城市都出现了一种新现象:以废弃的工业或仓库废墟为特征的大块空白或半空白土地等待着再开发。大多数这类土地都是公有或半公有的,当地市政部门计划将其用于住房或修路,但由于受制于财政削减或公众反对而无法施行。

紧邻着伦敦内城的繁华,是几百英亩荒凉的港口、码头和仓库等的空虚和无助。其河边是杂乱的土地及110幢破旧建筑物,约60%的工业用地和水域被荒废,那些不愿意也无资金再开发的公共部门占用了大部分土地,私人部门仅占有相对极少的土地。1971~1981年间,该地区人口数量下降了18.15%,失业率比伦敦城内高113%,83%的居民住在出租房里。有政府各种委员会、报告、讨论,但郁闷的是,没人负责,没有收效。20世纪60年代因海运和港口工业外迁逐渐衰退。20世纪80年代初英国政府逐渐发现这一滨水区的独特潜力,倾向于对私人资本开放市场的保守党政府在与倾向于保护公共利益的工党的政治角力中占据上风,将之划为自由经济区(Enterprise
Zone),区内的固定资产投资享有10年的地方税免税并免除所有土地建设税,同时实施相当宽松灵活的规划控制政策。

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  当时由于集装箱的出现和世界范围内航运业的改变,泰晤士河边的码头一下子就变得没用了。在这儿生活的工人、老板都必须要面对这看不到尽头的冷清。从前是忙不过来,现在是人浮于事。老板们要改变策略接受集装箱也不可能,根本没地。不断上升的工钱、伦敦市中心繁忙的交通,也都不利于这里变成集装箱码头。要保持繁荣,旧路是没有了,必须要找到新路。

规划与开发建设

1987年,奥林匹亚与约克公司委托美国SOM建筑设计公司编制了金丝雀码头的规划方案,其内容涵盖了详细的设计准则、市政决计和各个地块的建设规范。规划方案在整体上沿用了欧洲19世纪的传统街区式布局,同时加入了明显的轴线、宽阔的绿地,以及轴线上的摩天楼等元素,金丝雀码头更类似于华盛顿的轴线绿地,它的建筑与开放空间的比例也使它与美国的城市形态更为相似。金丝雀码头为英国的城市设计发展带来了一些观念性的变化它整齐的街道和广场空间体现了欧洲传统的城市形态,而其建筑体量,特别是以超高层建筑作为整个群体的中心和城市象征的做法则渗透了美国城市的精神。欧洲的传统城市空间和曼哈顿式的摩天楼的融合产生是一种属于以当代实力雄厚的跨国公司所乐于接受的城市文化。在细节上,设计师与业主一同引进了更多的零售、商业服务、居住与娱乐设施,改变了以往单一的办公楼区的形式,带来了现代城市的生命力,摩天楼则丰富了城市的天际线,产生了地标效果。

奥林匹亚与约克公司高效地利用了政府给予的免税政策,以及宽松的规划和项目审批制度,在2年内建成了8座高楼共60万平方米的办公面积。但外部问题使项目令人意外地陷入困境,1992年5月,在工程进行到第4年,奥林匹亚与约克公司正式向加拿大和美国政府寻求破产保护。·1
993年奥林匹亚与约克公司重组为金丝雀码头发展公司 ( Canary Wha, 1 Ltd. ).

问题出现在两个方面:一方面是项目被市场接受非常缓慢,虽然开发公司提供了最大的优惠条件吸引有影响力的客户迁入,但是说服大银行和金融机构放弃熟悉的市中心,远离它的客户群而迁入一个陌生的环境并不是短时间能够实现的,第1期60%的出租率远低于公司的预计,再加上前一阶段对客户让利过大(如免掉新租户头一年的租金,出资买下愿意搬来的客户原先的物业等),导致资金链出现问题另一方面的习题在于政府,政府负责建设的公共交通配套设施严重滞后,伦敦码头发展公司(相当于地方政府)承诺的1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场,最后只按计划建成了轻轨。

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项目成败涉及政府形象,伦敦市政府终于着手解决交通问题。1993年底承诺多年的地铁延伸线正式动工,交通条件改善的预期利好刺激了市场需求,政府的支持则恢复了投资者的信心,金丝雀码头的出租率开始稳步上升,当1999年地铁站建成之后,办公楼出租率已经达到99.5%。

面对爆发的需求市场迅速反应,第2和第3栋超高层办公楼相继动工,到2004年,金丝雀码头的办公楼面积已经超过100万平方米,工作人口已经达到6.3万人。金丝雀码头项目成功复苏,带动了伦敦城市建设的发展并强化了它作为金融中心的地位。

  今天让人侧目的破败马路没有了,人们看见的是重又清澈的泰晤士河水和上面的帆船。这里还有达到奥运标准的划艇赛道、帆船训练中心、全伦敦最大的展览中心、东伦敦大学、伦敦市区机场和一套一居要卖20万英镑的公寓房。四通八达的轻铁,别具特色的地区景观,也使船坞区里的居民变得更多元化。把“Dockland”输进“Google”看看,你就知道一个老区也可以多姿多彩。

金丝雀码头是伦敦道克兰地区改造中最为引人注目的工程。它位于狗岛区内一个半岛形地块河,它三面被泰晤士环绕,面积0.35平方公里。伦敦码头区规划区域面积2平方公里,分为瓦平与波普拉(Wapping
and Poplar)、色雷码头(Surrey,距伦敦市区4公里。