摘要:买二手房遇涨价套路该咋办?
交了定金,又被告知房子已经卖掉;谈好价格,房主临时反悔要加价近期,西安房产交易市场火爆,交易量不断上升。因担心房价继续涨,不少购房者急于买到房子,在买房过程中却被卖方或中介不断套路。
套路1 谈好价格又涨价 交了定金…

房价上涨卖房者不惧毁约坐地起价 买房人成冤大头

央广网 2016-03-29

【导读】购房人通过搜房网买一套价值上千万的二手房,签订合同第二天,就付清百万定金和10万元中介佣金,第三天,房主突然提出房价要涨,再加120万才卖。房主毁约后不提赔偿只退定金,搜房网竟不退佣金,购房人钱房两失将房主告上法庭。《天天315》今天聚焦:卖房者不惧毁约坐地起价,买房人不知如何是好。

上来就有一种想搞个大新闻的心态。“搜房网竟不退佣金”,引导读者认为中介显然应该退佣金。此外,这标题“卖房者不惧毁约…”——我要是不用赔偿我也不惧毁约。
这个“想搞个大新闻”的心态不是重点,后面就不再说了。

央广网北京3月29日消息
据经济之声《天天315》报道,去年下半年以来,房地产市场出现了回升态势。最新的统计数据显示,一线及部分二线城市近2个月房价快速上涨,全国上涨城市个数增加、涨幅扩大。

房价疯涨,卖房人应该都乐的合不拢嘴,但现实中,却有不少房主因为房价涨了而“烦恼”。近期,房价疯涨的一些地区都曝出过这样的新闻,买房人签订合同缴纳定金后,房主又以房价上涨为由,坐地涨价或临时变卦不愿卖房,这些房主也因此惹上了官司。

但其实在这类纠纷发生后,最苦恼,烦恼的还是买房人,钱房两失后,得花费大量的时间,精力靠打官司讨回公道,打官司前,在拿不回中介佣金和定金的情况下,为顺利拿到毁约赔偿还要先申请财产保全提供等价财产。总之打官司程序复杂,持续时间长。买房人感到很委屈、无奈。

本周,一位北京的买房人向《天天315》栏目组求助,她说自己在今年3月份买房时,遭遇业主毁约,到现在业主不愿赔偿,中介不退佣金。面对权益受损,她现在不知道该怎样应对。我们先来了解一下北京的这位消费者孙女士的购房经历。

孙女士:看到过这个房子,但一直没联系上房主,后来搜房网帮我联系上了房主,他说房主在国外,走前给搜房网留了一个微信号,所他通过微信跟房主联系的。房主说这个房子可以卖,他姐姐在国内,是他的代理人,有委托授权书,价格谈笼以后,他的代理人可以随时签合同。这一切都是搜房网在中间帮我们协调的。其实时间特别快,也就是一天,第二天我们就说要签订合同,约的时间是下午5点钟,在北京望京搜房分部去签合同,代理人就是她姐姐,当时她拿着房产证的原件,她自己的身份证原件,以及他们之间的代理授权书,授权书是在美国大使馆做的。搜房网说通过他们的审核认证,这个是房主没有问题,就是代理人也有资格签这份合同。所以我们当时在晚上就把合同签订了,签订了一份叫三方购买合同,搜房网一份,我一份,卖家一份。三方购房合同上面都分别有签字,还有搜房网盖的公章。

先标注一下:

  1. 房主在国外,中介与房主微信联系;
  2. 房主姐姐在国内,房主与姐姐签有委托授权书
  3. 房主姐姐拿着房产证原件房主姐姐身份证原件
    代理授权书(在美国大使馆做的……忍不住吐槽一句,美国大使馆比片儿警管的还多)
  4. 搜房网通过他们的审核认证:“是房主没有问题,就是代理人也有资格签这份合同”
  5. 当时就签了三方购买合同

再简答评论一下(这部分完全不是重点,可以全部略过):
靠靠靠这群法盲!!!

  1. 微信聊天记录是否具有法律效力?(因为下文是房主通过微信说不卖了,口头违约你搭理他作甚,赶紧拿着合同去公证一下,不卖给我这房子你也甭想卖出去)
  2. 这东西叫“授权委托书”,从头到尾换了这么多名字就没叫对过。我不知道这委托书咋写的,估计也是胡写一气。理论上如果房主已经授权委托其姐姐处置该处房产,房主本人就无权利对其进行处置,除非先接触授权委托关系。当然这么大的资产应该去公证的,但肯定也没有,所以解除不解除的也不是大事儿了。。。
  3. 房主姐姐没有提供房主的身份证复印件,这委托手续不全啊。还有就是这“代理委托书”还在美国大使馆做的…那委托书上有美国驻华大使馆官员的签字不?…房主是美籍不?就是美籍也没用啊,在人民大会堂做的也没用啊。【经律师纠正,使馆是有用的,因为国外并不一定有公证机构,所以此时正确做法是,如果房主人在美国,可在中国驻美国大使馆的见证下签署授权委托书,并寄至国内请姐姐签署,视为有效。】
  4. 搜房网说啥你信啥啊,只要你当天签合同,他可以说国家主席姓你姓=_=|||
    再说也没有证据证明他说了啊,有证据的话还可以算中介机构没有履行告知、审核等相关义务。
  5. 二手房购房合同啥样的我不太清楚,不知道这里面有没有其他问题。但显然这里有一个问题,就是既然签的三方协议,一定也约定了中介方的权利义务。我看到有的案例中就会约定,如果中介三天内未与出售方谈妥价格,全额返还中介费。另外这里没提有没有把那授权委托书复印留存。这要是姐姐把委托书一撕,不退钱也没辙。

孙女士通过搜房网购买了一套位于北京望京价值上千万的二手房,签订合同的第二天,她就付清了一百万定金和10万元的中介佣金。第三天,中介却突然通知她,房主说房价涨了,要再加120万才愿意卖房。

我去搜索了一下,中介费通常都是签合同时全额付,也可先付一半,过户后付一半。

一天就涨120万,孙女士觉得太离谱,在协商几次房主都不愿继续履行合同或赔偿违约金的情况下,孙女士做出让步,她想着拿回定金和佣金后,赶紧再另选一套。但就在这时,中介的答复激怒了她,让她转变了想法。

(下面那段太长了我放这儿了)孙女士啊孙女士,房主不履行合同你不愤怒,不赔偿违约金你也不愤怒,中介不退你佣金你反而愤怒了?

威尼斯人线上娱乐,批注的批注 这是我刚看到这里的想法,后来才发现这就是一处疑点

孙女士:签订了的时候先给了预付的定金,是一共100万,我们分两次给,中午的时候给了20万定金,搜房网佣金收了我一个点,也就是收了10万块,其中包括购房整个流程的服务佣金,还有一个是购房保障的佣金,签了两份,周五晚上就已经汇给搜房网了。第二天周六我又汇给房主80万的定金,周日中介就跟我说,房屋涨价了卖家那边不卖了,中介说他再跟卖家协调,他给我们发了一些他们之间的微信聊天记录,确实卖家要求涨价。一直到周一晚上也没协调完,中介就问我是否接受这个涨价,我说不接受。当时我们的合同才建立,就是说合同一旦签订就生效了,自合同生效之日起,如果因为卖方或者买方任何一方的原因造成房屋购买不成功,那将双倍赔偿对方,但是卖家不同意赔。所以我们也因为这件事纠结了一两天,就决定让他把钱退给我好了,我不买了。但是这个时候就知道了另外一件事,就是中介的佣金费是不退给我的,10万块,他的区域领导,给我的答复是说,合同里有明确的说明,这个不是因为中介造成的原因,中介费用是不退的,如果您觉得这10万块钱应该理赔,就让找卖家索赔。他们后续就不管了。

这中介…什么叫“不是因为中介造成的原因”,那什么是因为中介造成的原因?

吐槽之后看细节,我们先捋一下时间线:

  • 周五中午:孙女士将20万元定金付给房主;
  • 周五晚上:孙女士将10万元佣金付给搜房网,佣金费率“一个点”即1%,说明房价为1000万元。
  • 周六:孙女士又汇给房主80万定金。
  • 周日:中介说房主涨价了,不卖了。
  • 周一:中介问孙女士是否接受涨价。

发现问题没有?
孙女士在两天之内付了多少定金?100万!占总房款比例多少?10%!!!有-钱-啊-!
给三个参考:

  • 安居客网站2015-3-8经纪人吴自健对《二手房交易的定金是一般多少?跟首付款有何关系?》的回答是:“买二手房定金一般1~10万都可,签订正式买卖合同时,前面交的定金计入首付款内,如前面交了五万定金,签合同时首付款本应50万,那么再拿45万即是”。
    (来源:http://www.anjuke.com/qa/v3298441
  • 法律规定二手房定金不得超过全款的20%,这里面还没有超过,但是问题是房主也没要你20%,只要了你20万啊。
  • 最近首套房首付比例降到了20%,以前好像多一些,可能到30%-40%。定金上来就给10%,这是要直接把首付付完的节奏啊?
    ——只能说,估计是!

下面是第二个问题:合同到底是什么时候签的?
摘几段原文:

  • 这一切都是搜房网在中间帮我们协调的。其实时间特别快,也就是一天第二天我们就说要签订合同,约的时间是下午5点钟,在北京望京搜房分部去签合同,代理人就是她姐姐……所以我们当时在晚上就把合同签订了,签订了一份叫三方购买合同……
  • 签订了的时候先给了预付的定金,是一共100万,我们分两次给,中午的时候给了20万定金,搜房网佣金收了我一个点,也就是收了10万块,其中包括购房整个流程的服务佣金,还有一个是购房保障的佣金,签了两份,周五晚上就已经汇给搜房网了

按照第一段的叙述,合同是晚上签的;照理来说,定金等等都应该是晚上付的对吧。但是第二段说签订的时候先给了预付的定金,而20万定金是中午给的,所以……合同难道是中午签的?

此处还有更大的问题,目前证据还不充足,留到下文再表。

孙女士将房主告上法庭,希望房主继续履行合同,或双倍赔偿违约金和支付中介佣金。在这起纠纷中,很明显是房主毁约,但是起诉后,孙女士发现案件审理进展并不顺利,眼前遇到的最令她头疼的问题就是,要顺利拿到毁约赔偿还要先申请财产保全,提供等价财产。

孙女士:因为他的佣金不退给我的原因,我只能跟房主去打官司,现在已经起诉了。可是遇到了后续的问题,我现在起诉,法院要求我拿出1千万块钱来做保全金,即保证他房子不出售,这样我可以得到我的利益和赔偿。但是我真的觉得很委屈,因为我是买家,卖家涨价,中介扣了我10万块钱不还给我,卖家也不赔偿我,我现在只能通过法律的手段保护我自己,但是法律又明确规定说我要拿1千万块钱出来。问题是我真的没有这笔钱,如果没有这笔钱,可能造成的结果很有可能是在打官司的期间他把房子卖掉了,也就是说最后我官司赢了,但我只拿到一张纸,我的钱拿不回来了。现在官司就继续停留在这。我觉得不管是北京还是上海,身边有很多朋友在买房的过程中,肯定很多人遇到过我这种问题,我就很想通过天天315咨询一下,大家以后买房子该如何是好。

这告的一定有问题。如果是要求房主履约,那或许按照法律规定需要提供等价财产(见下文某专家说明);但如果只是要求房主赔偿违约金,为何也需要提供等价财产?
以及什么叫“如果没有这笔钱,可能造成的结果很有可能是在打官司的期间他把房子卖掉了,也就是说最后我官司赢了,但我只拿到一张纸,我的钱拿不回来了。”那叫赢么。。。。

批注的批注 上面也是我刚看到这里的想法,后来也发现这是一处疑点。

无法拿回10万元中介佣金,孙女士被逼无奈选择将房主告上法庭,房产中介似乎成了这类纠纷事件的获益者。在房主无法继续履行合同的情况下,买房人已经支付的中介佣金应该怎么处理?记者先以购房人的身份向搜房网客服咨询了这个问题。

记者:因为现在很多区域房价涨得特别快,在这样的情况下,比如我通过搜房网已经跟房东已经签订了三方合同了,已经交了定金了,隔天,房东那边就变卦了说得涨价,你要不同意我就不卖给你了。我是想问一问,佣金是一个点,如果这个房子是一千万,佣金就是10万元,在这样的情况下,这个佣金会退给我吗?

客服:签合同的时候是要收取这个佣金的,解约的时候会判定,解约协议上会判定是卖方的责任还是买方的责任,或者是说中介这一方的原因,一般情况下是由解约方来承担这个佣金的。

记者:谁来判定呢?

客服:到时候会有解约,签解约的时候,咱们这边会有人去跟您签解约协议,解约协议上会说的。

记者:我刚才说的情况是应该由卖家来承担这个佣金,对吧。

客服:是这样,如果业主这种情况下解约,业主是要双倍赔付违约金的。因为二手房交易过程中要交定金,为什么要交定金,因为定金涉及到赔付的问题,到时候如果是业主违约,他要双倍返还您当时交的定金,但是不能超过房价的20%。如果是买方违约,业主是有权利不退您定金的,佣金是他到时候签解约协议,一般情况下是由解约方来承担,但是也有其他一些特殊情况。

一般情况下,由解约方来承担佣金,照客服的说法来看,这起纠纷中无法继续履行合同的一方是房主,那解约方是不是就应该是房主,应该由房主承担这笔费用?这一点客服含糊答复,解释不清。孙女士这起纠纷是不是有特殊之处?记者又联系到卖房给孙女士的搜房网的业主员梁先生。

再吐槽一句记者,客服说得很清楚啊。

记者:这个房子卖给林先生了是吗?

梁先生:对。

记者:他这边这个房子是怎么回事,房东为什么突然要涨价?

梁先生:您是谁?

记者:中央人民广播电台《天天315》节目。

梁先生:嗯,因为目前这个市场变化太大,房东那边具体也没跟我说,但估计还有别的客户比她出价高,或者是有其它情况。

记者:但是合同已经签订了,这个做法不算违约吗?

梁先生:是的。

记者:佣金能退给林先生吗?

梁先生:不可以,因为这是我们公司里面规定的,因为有这个协议在。

记者:这个协议上应该是谁违约谁支付佣金吧?现在应该是卖方违约?

梁先生:这个不是,因为协议上是我们公司规定的,如果站在我个人角度我倒无所谓了。

记者:你们公司的规定是怎样的?能解释一下吗?

梁先生:规定有协议。

记者:能说的具体一些吗?

梁先生:说不了,你可以找公司,公司电话可以打,好吧。

中介提到的林先生是孙女士的爱人。

我靠闹了半天这房子是林先生买!前文一直看不出来孙女士是给别人张罗啊!(虽然是丈夫吧,但孙女士说话都是“我”“我”的,仅偶尔有“我们”,从来没有提过林先生啊!)

在这之后,记者又拨通了搜房网的客服电话,核实搜房网不退佣金的原因。

客服:《天天315》节目组,如果回电的话,就回您来电的座机号是吗?

记者:对,没错,我再给你留一个邮箱地址。

客服:好的,您说。

记者:315@CNR.CN

客服:好的。那我这边立即给您反映到投诉部,让他那边核实完具体情况之后给您回一个电话,尽快去给您一个答复。

昨晚我们收到搜房网搜房网市场部负责人司智发来的邮件。

尊敬的《天天315》栏目组,你们好!我们核实到的情况大致如下,买家知道业主要涨价后,没有通过搜房网,而私下里连夜给业主打了80万定金,这80万定金的赔付是不受保护的。

这句话揭露了一个巨大的问题:孙女士是二百五么?为什么要私下给业主打80万元?
这里就是前面没说的那个“更大的问题”
先看几段原文:

  • 第二天周六我又汇给房主80万的定金,
  • 周日中介就跟我说,房屋涨价了卖家那边不卖了,中介说他再跟卖家协调,他给我们发了一些他们之间的微信聊天记录,确实卖家要求涨价。一直到周一晚上也没协调完……

这个“更大的问题”就是:孙女士和房主协商过价格么?
答案显然是有啊。孙女士私下给房主汇去80万能不跟房主说话啊?!
他俩说的啥呢?啥内容值80万呢?
结合前面关于10%定金的分析,最合理的猜测就是,孙女士和房东协商,低报价格,减少中介费和贷款额度(前文孙女士说但是法律又明确规定说我要拿1千万块钱出来。问题是我真的没有这笔钱)及或有税费,好处是孙女士私下给房主汇80万元。

哈哈原来是这样!
但还没有结束!
最后一个问题就是:孙女士和房主/房主姐姐是什么时候协商的呢?
我注意到前文有这么一句话:

  • 这一切都是搜房网在中间帮我们协调的。其实时间特别快,也就是一天,第二天我们就说要签订合同

我最开始读的时候,认为孙女士说这一切都是搜房网在中间帮我们协调的这句是为了表示搜房网不负责任,以及我们是指孙女士和林先生夫妇二人。
但仔细想想,如果买卖双方是在签约时才认识的,那就没有时间商量房价了啊(你不能当着中介的面说这个)。所以他俩至少在签约前已经商量好了这样一个计划。所以他俩在签约前一定认识!而孙女士说这一切都是搜房网在中间帮我们协调的正是为了摆脱他俩事先认识的嫌疑。试想,买房可能不看房么?当然姐姐有可能将钥匙委托给中介机构,但是签约前买卖双方真的能不见面么?心真的就这么宽么?
所以后半句中的我们,我认为更可能是指孙女士和房主姐姐。为什么第二天我们就说要签订合同?很可能是第一天晚上她们姐俩商量了这样一个方案,所以就这么愉快的决定了。


最后复盘一下整个过程,也补充一些前面没有说的零散推测。


房主早年在望京买一处房产,后来就出国了。期间将房子挂在了搜房网上(或许也在链家、我爱我家挂了出来),当时挂了1000万,委托在国内的姐姐打理。16年春节后北京房价涨了,他的房子涨到了1150万(比如150平,则是从6.7万/平涨到了7.7万/平,涨了1万元,也算没有超过望京的情况)。但房主身在国外,并没能迅速跟进这一情况,所以没有及时提高报价。

而恰好此时,孙女士在搜房网上看到了这一处比同户型低120万(10.7%)的房子,觉得非常划算,迅速联系搜房网看房。

搜房网联系到房主姐姐,房主姐姐说我白天得上班,中午可以看房。

于是约在了周五中午看房。看房过程中,房主姐姐告知孙女士说:实在不好意思,因为我弟弟一直在国外,没来得及更新价格,你看别人都报1150的,我也得报这个价钱。您要是觉得不合适也别耽误您时间,我这就去把价格改了。

孙女士说:我就是看你这房子价钱低才联系你,要是1150万,我可能就更想买另外那层的。你看要不这样吧,我也是真心诚意想买,要不我加点儿,你退点儿,我给你补80万,这样咱明天就签合同成交,省得你在一遍一遍带人看房还不定什么时候能卖出去,里外里还还省了一万多中介费。你要是觉得行,咱下午就把合同签了。

于是二人就愉快地达成了协议,孙女士先在中介的见证下将定金20万元转给房主姐姐(或者房主),然后待房主姐姐五点下班,来签合同,并将佣金10万元付给搜房网。

孙女士觉得这房子很合算,于是周六到银行柜台将80万元转至房主姐姐(或者房主)。

考虑到美国时差,不能确定房主是什么时候得知了这个信息,房主在了解了当地均价之后,认为1080万太低了,坚决不同意。为此可能还跟老姐姐吵了一架,老姐姐估计会说你要是不满意你就回国自己来盯着,我凭什么给你跑腿儿还落你埋怨之类的话。但房主还是坚决不同意,说至少得加120万,再少咱这房子等于白买了。

这个时候孙女士觉得如意算盘落空,1120万并不便宜,所以说那不行。但是孙女士考虑到,合同约定的定金是20万元,如果双倍赔付,也就是20+20,统共40万。而自己已经给了房主100万,还亏着60万呐!所以放弃索赔,只要把100万要回来就行了。而房主姐姐显然也不是坏人,说不好埋怨弟弟更多一点儿呢,所以也很痛快的就把100万换给了孙女士。

然后就牵扯到佣金的问题,孙女士和房主姐姐都觉得自己竹篮打水一场空,不应该付佣金,所以孙女士对房主不赔付“100万”(实际是-60万)违约金毫不在意,而对这10万元的佣金耿耿于怀甚至愤怒;同样房主姐姐也是憋了一肚子气,更不可能赔付违约金。

估计孙女士也是不好意胡搅蛮缠非要房主付违约金。所以孙女士想,我有合同啊!我去法院告他,让法院把这房子1000万判给我。所以前面说为什么孙女士以索赔上诉法院要对应资产,因为孙女士根本不想也不敢索赔,孙女士就是要房子、也只能要房子。但是孙女士万万没想到这打官司这么复杂,只好作罢。

但是孙女士那10万佣金还是没要回来,所以才联系《天天315》,从头到尾都不提向房主维权,而是以黑中介这个切入点攻击房天下。这说明孙女士真的是很聪明啊,你看《天天315》很开心的就去找房天下麻烦去了。

真要说这里面谁有问题,应该是房主姐姐自作主张在先,房主出尔反尔在后,兼有孙女士为了利益将自己置身于风险之中,和中介机构的为了业绩不履行审核和确认的职责。

佣金的退还我们在走流程,需要时间,合同违约是要违约方负全责的,所以佣金理应退还给买家林先生。搜房和买家林先生共同讨要三方协议上的定金赔付和搜房损失的佣金。我们已经通知林先生告知佣金退还。

那么接下来,在买房人无法提供等价财产申请财产保全的情况下,官司如何继续?北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云提醒,实践中当事人可以找资产公司,由资产公司对当事人提出的诉讼保全进行担保,当事人需要花费一定的手续费,另外一个就是现在最新的,北京等部分地区法院推出一个保险担保机制,就是在民商事审判当事人申请财产保全中引入责任保险担保这一方式,这样可以大幅减少当事人在申请诉讼保全时的沉重的经济负担。

北京潮阳律师事务所律师邵桐提醒买房人:从物权法的角度来看,国家物权法第20条规定,当事人签订买卖房屋或者是其他不动产物权的协议,为保障未来实现物权,按照规定可以向登记机构申请预告登记,预告登记后未经预告登记的权利人处分该不动产的不发生物权效力。从这条法律规定可以看到,其实买房人还是有法律的救济途径,也即在双方签订买卖合同以后,可以向房屋登记机构去申请预告登记,如果在预告登记期间卖房人毁约,没有经过买房人同意,这个房屋是不能进行交易的,即便进行交易,他也不具备物权变更的法律效应。因此买房人应当向房屋管理登记机构去申请预告登记,来保障这个房屋能继续履行合同,变更到自己的名下。在签订合同之前和签订合同之后都可以做预告登记。

在此,我们也想提醒买卖双方,合同是在事前经过平等协商后,自愿签订的,在没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗的、也没有法定的解除合同的情形存在下,无论房价涨跌,买卖双方都应该自觉履行合同,自觉遵守法律规定,不应亵渎契约精神。

经济之声特约评论员、北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云以及北京潮阳律师事务所邵桐律师还共同就今天的话题进行了详细的分析解读。

经济之声:在签订完合同,交过定金之后,业主又以房价涨了为由来加价毁约,之后不愿意赔偿。房主的做法到底是不是合理的。首先房主交了定金,签了合同之后,这个周边的房价涨了,然后业主要求加价,这个合理吗?

芦云:显然是不合理的。因为是定金,合同一旦签订成立生效之后,对双方是具有约束力的,而且这个定金其实就是担保合同的履行,如果双方有一方不能继续履行这个合同,他应当按照这个定金的约定去让对方去承担责任。当然实际中有很多卖方可能提前卖了,可能马上又有更高的价格,他想违约,这是有的,但是他要违约的时候首先要考虑到违约成本,因为合同签订了是有效的。第二,他如果违约一定去偿付违约金,一般来讲,如果他第二次卖的房子比第一次卖的更高,价格更加合理,有很多卖房人愿意去承担这样的违约责任,去卖一个更高的价格,这是没有问题的,但是他的违约责任是不能推托的。

经济之声:10万块钱的中介佣金,我们也听到了,记者给这个房屋中介打电话,他说,我们公司规定的佣金不退,可是当我们再走正常的采访程序跟搜房网方面联系的时候,说佣金正在走程序,已经通知了买房人,会退还给她。而且合同上也非常明确的约定了,谁是毁约一方谁来承担这样的佣金。现在如果其他的买房人遇到类似的情况,他们应该怎样来应对?

芦云:关于这个佣金的支付以及最后的承担,肯定是要看合同约定。在这位消费者的购房过程中,三方协议里面已经明确说了佣金的最后承担方应当是由违约方来承担,那么这个案件显然应当是由卖房者去承担,这个没有太大的问题。

经济之声:从目前的这个状况上来看,北上广这样的一线城市的房价在快速上涨,当然最近国家也出台了一些调控的措施,希望能够抑制住房价上涨的这样一个趋势,但是在这样一个房价往上行的大环境当中,消费者在买房的时候应该注意哪些问题,避免遭遇到麻烦事?

邵桐:在买卖房屋的过程当中,第一,要把特殊的需求在合同当中详细写清,这主要来源于合同法理论当中的一个附条件的合同。可能一般的消费者对于法律规定了解不多,但是在买卖房屋的过程中应当注意对自身权利的保护。另外,在房屋买卖过程中,签订合同之前或者签订合同之后都可以到房屋登记管理机构去申请预告登记,避免在合同成立和合同履行过程中一方违约造成房屋买卖合同无法正常进行。

芦云:在房屋买卖的过程中,从最初的谈判,包括授权的签署,三方协议的签署和房屋买卖合同的签署,以及到后面一些款项的结清和房屋的过户、物业的交接等各个环节都可能会出现一些风险问题。所以提醒大家,无论你是买房还是卖房,首先要跟中介将一些具体的权利义务约定清楚;第二,要提前要多咨询一些相关的事宜,把一些可能会发生的风险和问题提前规避掉。

  买二手房遇涨价“套路”该咋办?

  交了定金,又被告知房子已经卖掉;谈好价格,房主临时反悔要加价……近期,西安房产交易市场火爆,交易量不断上升。因担心房价继续涨,不少购房者急于买到房子,在买房过程中却被卖方或中介不断“套路”。

  套路1 谈好价格又涨价

  交了定金又说不卖了

  谈好价格后,没过几天中介说房子要涨价,同意涨价后,没过几天,中介又说房子不卖了……反复被中介“套路”,让马女士气不打一处来。

  马女士是新疆人,她告诉华商报记者,考虑到西安近几年发展不错,自己和家人便想在西安落户。今年4月,马女士和家人看中了高陵区丽湾岛小区一套104平方米左右的二手房,随即跟一家房产中介公司谈好,以7100元/平方米的价格成交,“为了留住房子,我们当时就给中介交了10000元定金,稳妥起见,我们还要求中介公司出具了房屋确认单,把单价、总价、房号等信息都标清楚了。”此外,马女士还要求中介公司加了一条备注:“此房在撤案完无任何问题情况下,从今日交定金10000元起,不允许销售给第三方”。

  马女士称,没想到自己如此谨慎,还是被中介“套路”了。“定金交了十几天后,中介通知我们,房子要涨价,每平方米7300元,当时气得我啊,但想到都折腾这么一大圈了,无奈只好同意,更可气的是,没过两天,中介直接告诉我,房子不卖了。”>>记者核实

  中介说“房子的事情不清楚”

  马女士称,中介告知她房子不卖了之后,她非常生气,想联系中介,但对方一直不接电话。

  随后,记者联系了处理马女士购房事宜的该中介公司工作人员,对方表示,“房子的事情我不清楚,只能说是对方不卖了。”

  针对这一问题,6月1日,华商报向西安市住房保障和房屋管理局发函咨询。

  套路2 交了定金

  房主“不想卖了”

  今年2月,曹女士因为工作变动在西安成功落户,准备在城南选购一套二手房。3月份,曹女士通过房屋中介公司看中了位于西影路东段的一套135平方米的大三室住宅,在缴纳了1万元定金后,原房主却迟迟推脱不签合同。

  曹女士说,“当时交完定金一个星期后,双方准备签订正式的房屋买卖合同时,房主说自己要去外地,先缓缓。”让她郁闷的是,这一缓就没了音讯,期间曹女士给房主打电话,对方表示依然在外地,甚至对曹女士说:“现在西安房价还要涨呢,你们买了个便宜。”无奈之下,曹女士只能催促房产中介让其督促房主尽快签合同,结果等到5月份时,房主明确表示房子不卖了。“让我从2月一直等到5月,不仅耽搁了时间,期间房价也涨了,真是太气人。”曹女士说,她专门咨询了三名律师,有律师表示最近此类官司较多,如果起诉的话不能完全保证能打赢。

  思前想后,曹女士找到中介提出要退还定金,中介表示让她把之前签订的诚意金的单据及相关资料返还才能退1万元定金。为了能顺利拿到定金,曹女士只能将合同等资料给了中介。

  曹女士告诉记者,既然房主不愿意继续卖房就应该早早提出,而且中介也没有及时了解情况,导致她空等了快三个月,“现在按照当时的房价根本买不到房了。”

  >>记者核实

  中介称最近临时“反悔”的房主多

  5月30日上午,华商报记者来到帮曹女士买房的中介,看到外面橱窗里张贴的租售房屋信息中,不少出售的房屋的价格都有所上涨,其中最少的涨10万元,最多的涨了近40万。

  随后记者走进店内表示想咨询橱窗内的一套房子,一名工作人员称房子已经卖了,因为近期打算买房的人比较多,他们不能及时更新,不过有人来问时都会及时说明。随后记者提出要是买房时对方反悔咋办,一工作人员表示,之前他们也遇到过房主临时反悔的,这种情况近期也较多,且大都是双方在未签订正式买卖合同前,但大部分房主还是遵守契约精神,对于签合同前反悔的他们基本都退还了定金。

  该工作人员说,前段时间就有这样一个例子,当时房主以60万元的价格将房子出售,但没过多久该处房子涨到了快80万,虽然双方已经签了正式合同但房产证还未更名,当时房主以房屋更名为由想让买方再补些差价,双方协商后买方向房主补了2万元,这件事才算解决。

  套路3

  中介半路提出要涨佣金

  5月中旬,市民赵先生向华商报反映,称自己通过电子城附近一家房产中介看上了一套位于太白南路的二手房,看房后与房主也协商好了价格签完购房协议后,中介却说要涨房屋佣金,为此赵先生觉得很不合理。

  赵先生告诉记者,当时在中介选房时,中介提供的信息是这套房售价37万,并给中介房屋成交价1.5%的佣金,觉得可以接受就实地看了房子,也比较满意,中介又说房子这几天又涨价了要38万,随后赵先生向中介支付了7000元的诚意金。后来与房主见面时,房主又涨到39万,双方协商后最终以38.2万元成交,同时又给了房主3万元房款。

  让赵先生没想到的是,中介工作人员突然发信息说房屋的佣金要涨到3%,并解释之前提供的信息不准,而且在与中介签佣金协议时,对方让赵先生先按手印,他们再具体写佣金数额。为此赵先生一直没有表态,第二天中介表示佣金可以降到2%,赵先生依旧没有表态,到了第三天赵先生提出不要房子了,最后与中介理论后,中介表示继续按1.5%佣金。“为了防止他们再有变动,我让中介写了一个说明,表示除了1.5%佣金外,再无其他费用。”即使这样,在赵先生与房主签完购房合同后,中介又称要收600元的过户跑腿费,为了能尽快更名,赵先生只得又给了中介600元。

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