摘要:据新华社消息,6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点将从每月3500元提高至每月5000元。
每经小编注意到,相较于此前个税法的修订,多止步于上调起征点,如2011年个税法修订将起征点从2000元提高到3500元,这…

事件:《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,是个税法自1980年出台以来第七次大修,也将迎来一次根本性变革:个税起征点由每月3500元提高至每月5000元;首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除;优化调整税率结构,扩大较低档税率级距。这次文件首次加入了住房贷款利息和住房租金专项扣除的选项,房贷利息抵税或正式出台,这将是房地产长期机制建设的一环。

  据新华社消息,6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点将从每月3500元提高至每月5000元。

   
国外房贷利息抵税行之有年、中国部分区域有类似政策:房贷利息抵税在国际上已经行之有年,中国过去部分地区也实行过相关政策,上海曾在1998年实行过,方案可抵扣税基较广,采取先征后退的方式。天津也在1998年实行过,方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小。重庆现行方案以补助形式出现、设定补助额度限制。但这些方案都是阶段性的和不完全的,不同于此次个税法从整体征收体制和综合税制改革着手,是长期稳定性政策静待施行细则、中外这一政策或有不同、这将是中国房地产长期机制的一环:具体的纳税群体、抵扣方式和抵扣限额,还需要等待实施细则,时空环境大不同,国际上也出现不同形式的利息抵税政策,中国过去也有过经验,因此从经验上来讲中国实施亦有参考,但是现阶段相比国外以及中国过去有几个不同,仍有需要解决的问题,我们认为具体实施方案有待细则出台:
1)税制基础条件不成熟,综合征税机制施行会面临不少问题;2)如果全国推广可能引起房价进一步上涨,除非辅以其余的税收措施;3)结合租金抵税措施同时试行,重点照顾中低收入阶层;4)如果试行限制条件将会很多;5)这将是中国房地产长期机制的一环:虽然出台措施是为了个贷抵税,但我们认为这将结合房地产整体税制建设(个人财产转让所得税、地产营业税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、房地产税等房地产综合税制),逐步形成房地产长期机制如果不限制抵税对象、高收入群体受益更显著:若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业:我们从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果,按照假设(假设详见正文),我们分别考察不同情况下“利息抵扣个税”实施下的减免作用(减免额占月供的比例)。无论是按照固定贷款额度测算,还是按照固定期限测算,都可以得到收入更高则减免效果更明显。在贷款额度为150万元的情况下,测算结果发现:1、相同贷款额度情况下,收入越高,每月减免额占月供比例越高;2、相同贷款年限情况下,收入越高,每月减免额占月供比例越高;

  每经小编注意到,相较于此前个税法的修订,多止步于上调起征点,如2011年个税法修订将起征点从2000元提高到3500元,这次个税改革力度明显加大,并首次增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

   
3、相同收入时,贷款年限越长,总减免额越多;4、高收入人群对贷款额度更敏感,贷款额度越大则边际抵扣效果比低收入人士更多。以一套总价500万的房子为例,贷款350万的情况下,月收入为上海平均水平7132元/月的居民,月供18575元,每月房贷利息可抵扣节税108元;月收入为4万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税2213元;月收入为10万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税3984元。

  天风证券地产首席分析师陈天诚在其20日的研报中指出,房贷利息抵税政策早在1998年便在上海、天津进行过试验,从政策效果看,在当时对商品房销售有很好的促进作用。

   
投资建议:房地产利息抵税在国际上行之有年,我们认为此次个税改革,新增的专项附加扣除,对居民合理减负意义重大,尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣,首次列入个税修正案,虽然不是针对房地产,但我们认为这或许是整体房地产税制的一环,客观上这短期对改善性住房需求有明显促进,我们认为若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业,对房地产板块有积极影响。投资方面,我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资,持续看好板块投资机会。在融资环境偏紧的背景下,我们首推融资有明显优势的:保利、招蛇、万科;持续推荐:新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。

  那么这一政策未来在全国推广,会影响到我们买房吗?

    风险提示:个税改革进展不达预期,政策调控超预期。

  上海天津在20年前曾进行尝试

  除了基本生活成本,不同个人和家庭面临不一样的成本支出。在提高起征点的基础上,再增加专项附加扣除,此次个税减负的含金量无疑更高。近年来购房租房成本的大幅上扬,专项附加扣除能更有针对性地减轻居民负担。

  对此,国家税务总局税收科学研究所特聘研究员、北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红在接受每日经济新闻采访时候表示:

  标准扣除与专项扣除均有利于降低税负,世界上一些国家只允许扣除两者之一,有的国家只能从中选择较高金额的一项进行扣除。

  而我国此次税改十分利好,是两项均允许扣除,没有专项支出的也可以通过基本扣除5000元实现减税,有专项扣除的是在5000元的基础上累计扣除,充分体现出税改关注民生的导向。此次我国税改涉及的医疗、教育、住房均为老百姓普遍承担的生活成本,因此税改也具有一定的普惠性质。

  天风证券在其20日的研报中指出,房贷利息抵税政策早在1998年便在上海、天津进行过试验。

  上海

  上海曾在1998年实行过,方案可抵扣税基较广,采取先征后退的方式,该政策要点是:

  1)期限:凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房;

  2)对象:在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市交纳个人所得税的个人,必须是商品住宅产权证的法定拥有人,且与购房合同、购房发票相一致;

  3)抵扣税基相对较广:购房者可抵扣计征税基的征税项目包括:工资薪金;采用查账征收的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得(不包括从上市公司取得的股息、红利所得和对私营企业投资者带征的股息、红利所得)。

  4)抵税操作方式:抵扣采用“先征后退”的办法,购房者在购房行为确立后,应向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。

  天津

  天津也在1998年实行过,方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小:1998年8月11日,天津发布《天津市地方税务局关于个人支付住房公积金贷款利息免征个人所得税有关问题的通知》,具体条款包括:

  1)抵扣范围限定在住房公积金贷款利息:仅限个人支付的住房公积金贷款利息,个人支付的住房公积金本金及其他形式的住房贷款(如按揭贷款)本金和利息不得从应纳税所得额中减除;

  2)抵扣税基相对较小:可从每月个人工资、薪金所得的应纳税所得额中减除,平均节税额为原纳税额的15-25%;