摘要:七部委联手整治! 楼市调控正全面失控?
来源:米筐投资(mikuangtouzi) 作者:A先生
在本轮楼市调控接近2周年之际,6月28日,住建部等七部委联合印发《通知》,决定自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。
近半年来,楼市调控的效力…

现在有点小钱的人都把钱攥在手里,想买房投资,但又很纠结:买还是不买?在哪买?这都是问题!

  七部委联手整治!
楼市调控正全面失控?

“3.17”北京带头的这轮外界所谓的“史上最严楼市调控”持续快两个月了,市场正悄然发生变化。以全国房价最坚挺的北京为例,目前的状态是:成交低迷、观望浓重、价格松动、部分中介关门。

  来源:米筐投资(mikuangtouzi)   

但大家可能认为政府调控力度还不够,房价也没降多少呀,有的城市还在涨价呢!

  作者:A先生

其实,房价与政府调控之前存在一定逻辑关系,下面来捋一捋!

  在本轮楼市调控接近2周年之际,6月28日,住建部等七部委联合印发《通知》,决定自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。

政府:房子是用来住的,不是用来炒的!

  近半年来,楼市调控的效力正在急剧衰减,楼市调控正遭遇全面失控的风险:

政府一再强调:房子是用来住的,不是用来炒的!围绕这个定位,各地因城施策、分类调控,两个月来,就有超过60个城市出台了近百个调控措施,不只是一二线,连三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来,内容从限购、限贷到限价、限售,再到限离婚、限商住等等,目前各地仍在“打补丁”,反正能想到的或想不到的手段都出现了,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨。

  在成都,7万人抢购千套房;

就像“打地鼠”的游戏一样,现在政府和房价正在玩儿这个游戏,哪里的房价有过快上涨的苗头,哪里就会被按住!

  在深圳,要选房先交500万诚意金;

以楼市“大热”的海南为例

  在西安,摇号摇出一群关系户;

最近,海南楼市“大热”,在出台海南全省范围内的限购政策没多久,紧接着海口和三亚的“补丁”政策就来了!

  在杭州,排队买房累到人晕倒住院……

先来看一下海口的“补丁”政策:海口不仅对外省人首次在限购区域内买房提出需提供省内连续2年以上的社保证明,而且还将产权式酒店和二手房纳入限购范围。这个“补丁”政策真的很严厉呀。

  在近日召开的“2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会”上,甚至提出“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。

在五一假期前,一位房产中介对购房者说:有需求在海南买房的客户们,再观望就连买的资格都没了!没想到一下就被说中了,在5月11日,海口出政策的当天,三亚的“补丁”政策也进一步出台:海南无房的外省人,在三亚中心主城区范围内及海棠湾、崖州湾沿海一线买房,需提供省内1年及以上个税或社保证明,并将全面禁止期房转让和限制现房转让。

  本轮楼市调控至今,为何没有熄灭买房、炒房的热情?

海口和三亚之所以这么快就被“按住”,正是因为这两个地方前期房价涨得太快!国家统计局此前发布的70个大中城市房价数据显示,3月海口新房价格环比涨幅全国最大,三亚第三!而2月的数据是,三亚新房价格领涨全国。

  因为在限价调控下,一手房价低于周边二手房20%以上,买到就是赚到啊!是的,摇号买房就像打新股中签,妥妥的套利机会。

海南,只是全国楼市调控大军中的一员,这个队伍还在不断壮大,并且会不断升级“打补丁”。

  当人为扭曲市场价格、调控压制需求却激发了新需求,局面会否失控呢?

之前是这样,接下来一直到今年年底都会是这样!不要低估政府这次调控房价的决心哦!请注意!这里政府说的是要遏制房价过快上涨,并没有说要打压房价,让房价大幅下降啊!

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房地产调控的基本逻辑

  预期调控

随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善,房价上涨是必然趋势,但涨幅不能过大,理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。

  楼市调控就是预期调控,本质就是一个博弈的过程:上有政策,下有对策;根据下面的对策,上面再发布新的政策;由于上面新发布了政策,下面会再做出新的对策……如此往复。

事实上,很多地方因政府限价,新房的预售价格已经打了”折扣”(打个比方,开发商想卖10万的房子,建委不批预售证,只批到8万,就相当于政府帮老百姓打折了),甚至低于周边二手房,只是这类消息还没传到你耳朵里,房子就被卖光或内部消化了。

  2016年,全国一二线城市万马齐喑的暴涨,中央一盘棋调控——限购/限贷/限(地产商)融(资)/限地王……离婚/法拍/补缴社保破限购、做首套,那就出台政策“离婚一年内算二套、购买法拍房同样得有购房资格、补缴社保无效”。

现在各地的限制性措施很荒唐,这不是又回到计划经济时代了吗?而且以往的调控经验看,房价是越限越涨,一旦这些限制措施取消,房价还不得飞上天呢?

  通过房抵贷/消费贷/以贷养贷等购买房产,紧接着就是“严禁信贷资金流入楼市、房抵贷最长10年/金额不超100万”……

没错,当前的限制性措施是为快速稳定市场的应对之策,是过渡性办法,正是为了避免你说的那个现象发生,政府正在加快形成房地产调控的长效机制。

  见招拆招、新招不断、招招命中。

只是,这个长效机制的建立需要时间,而这个时间是用那些短期调控争取来的。因此,在长效机制没有出台之前,短期措施非常有必要,也不会放松。

  目的是什么?就是发出一个信号——房住不炒,这次来真的。以此改变人的预期。

当然,全国大部分城市去库存的压力还是很大的,这些地方仍采取了一下鼓励买房的措施。如大连、丹东、潍坊、湘潭、临汾等地的购房政策不紧反松,去库存态度明确,部分城市公积金贷款方面政策比较宽松。

  我们看下面这张图:

以上,就是当前一段时间政府进行房地产调控的基本逻辑。

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预计今年下半年,这一轮的调控效应将逐步显现

  这是一张深圳2016年10月楼市调控以来新房价格走势图。猛一看,估计很多人都吓尿了:这么陡的下跌走势,楼市要崩盘。

那时,房地产市场可能会更加理性,供求关系可能发生变化,房价可能稳中略降,投机炒房的人可能会在房价下降前把手中的房子出手,市场上的房源将有所增加。

  于是,结论出来了:

短期来看,对于那些手捧着现金在观望的刚需来说,不用再像今年3月初那样去抢房,不会再有10个客户抢一套房的现象,不会再遇到随口跳价的业主,价格在可承受范围内的房子更多了,花同样的钱能选择到心仪户型的机会也更大了。

  深圳楼价暴跌。

长期来看,随着政府惠民生政策措施的不断完善,以及房地产调控的长效机制形成落地,住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度也将更加完善,而随着租赁市场不断规范壮大,可能有一部分刚需不再需要倾其所有去买房,而是通过租房就能实现住有所居的愿望了。

  楼市调控圆满成功。

  炒房客要跳楼,刚需族能抄底了。

  如果你再看价格,并计算一下,会大跌眼镜:(55611元-54185元)/55611元*100%=2.56%。

  什么?楼市严控一年半,就跌了2.56%!这哪里是下跌,分明是微不足道的小振幅么!

  但是目的达到了——房价跌了!

  新房限价就是这个套路的运用:新房价格要备案,价格太高就不给你备案,备不了案就拿不到预售证、就无法售卖、更无法抵押办按揭、地产商也就回不了款啊,紧接着就是现金流断裂、然后……地产商被逼就范。

  ZF的目的达到了:从统计数据上看,房价降了啊。

  房!价!降!了!

  这一消息传出去,会在人群中产生恐慌效应——炒房客不再买、甚至要抛售了,刚改客户也得延后了,可买可不买的刚需也决定再等等了……恩,这是政府期望达到的效果。

  然并卵。

  楼市是一个重复博弈、循环博弈的市场,有时“偷米不成舍把米”——你限制新房价格,就产生了一二手房价倒挂,20%以上的套利空间,傻子都知道咋做。

  本想抑制需求,没承想却激发了新需求,也就出现了本文开头的一幕。

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  反馈链条

  我一直强调,世界是复杂纷乱的、事物是变幻难测的。反应会产生新的反应、应对会产生新的应对,往复循环。

  为什么专家/学者预测楼市多不准确?因为在用静止的视角去看变化、博弈的楼市,无法跳出自己的格局——绝大多数人都这样,最简单的例子就是:没房的人只看利空信息,觉得房价肯定要崩;有房的只看利多信息,觉得房价铁定要涨。

  那我们再回到楼市调控,它会产生哪些反馈链条呢?

  楼市调控确实可以抑制投资需求、延缓刚改需求、一定程度上也能缩减刚性需求,但它改变不了需求——需求仍然存在,只是被压抑了。

  最美好的结果就是达到“房住不炒”的效果——买房都是用来居住。那其他影响呢?

  限制地产商融资,会减缓开发速度。

  增加廉租房/限价房/共有产权房供应,会挤占商品房供应。